“대출이 많이 안 나올 것 같아 고민인데, 집주인에게 전세를 먼저 놓고 그 뒤에 매매 계약을 맺자고 제안해 보려 합니다.”
최근 온라인 부동산 커뮤니티에선 이런 이야기가 자주 오갑니다.
정부가 내놓은 ‘6·27 부동산 대책’(가계대출 관리 방안) 이후, 규제를 피해 주택을 매수하려는 편법이 공유되고 있기 때문입니다.
🏠 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지… 편법은 이렇게
정부는 이번 대책에서 수도권에서 ‘소유권 이전 조건부 전세 대출’을 금지했습니다.
이는 세입자가 전세 대출을 받아 입주하는 동시에 주택 소유권이 새로운 매수자에게 넘어가는 방식으로, 그동안 이 구조를 통해 갭투자가 많이 이뤄져 왔죠.
하지만 이제 이 방식은 막히자,
- 기존 집주인이 매매 계약 전에 먼저 전세를 놓고,
- 새 집주인이 전세를 승계한 뒤 전세금을 제외한 금액만 매매 대금으로 내는 방식이 주목받고 있습니다.
새 집주인은 대출을 적게 받아도 집을 살 수 있고, 기존 집주인은 두 번 계약을 해야 하는 번거로움이 있지만 대신 중개수수료를 아끼거나 ‘수고비’를 받을 수 있다는 계산입니다.
💰 대출 규제 피하려는 각종 편법들
대출 규제를 피하기 위해 시장에선 다양한 편법이 나옵니다.
- 전세 승계 매수 늘어날 듯
앞으로 투자 목적의 매수자는 전세 세입자가 있는 집을 승계하는 형태로 거래를 늘릴 가능성이 큽니다.
다만 나중에 전세를 돌려줄 때 필요한 전세금 반환용 주택담보대출(전세퇴거자금대출) 이 이번 규제로 최대 1억원까지만 나오기 때문에 자금 계획을 철저히 해야 합니다. - 6개월 내 전입 의무 규제, 허점도
수도권에서 주담대를 받으면 6개월 내 전입은 의무이지만,
얼마 살다가 다시 임대를 놓고 본인은 전·월세로 다른 집에서 사는 것도 이론적으로 가능해 ‘편법’ 논란이 있습니다.
현재 의무 거주 기간이 명확히 정해지지 않았기 때문입니다. - 경매 통한 편법 대출
경매 시장에선 매매사업자 전용 주택구입 대출과 경락잔금대출을 기존과 동일한 조건으로 받을 수 있어
6억원 한도 규제에서 벗어날 수 있다는 지적도 나옵니다.
법인을 만들어 매매사업자로 등록하면 경락잔금대출을 받아 실거주 없이 단기간에 되팔 수도 있기 때문입니다.
🔍 전문가 “자금계획 꼼꼼히… 규제 더 강화될 수도”
업계에선 앞으로 정부가 이런 우회 방식을 더 면밀히 들여다보고 추가 규제를 내놓을 가능성도 배제할 수 없다고 봅니다.
특히 전세보증금 반환을 위한 대출 한도가 줄어든 만큼, 향후 전세금을 돌려줄 때 ‘돈줄’이 막히는 상황에 대비해 철저히 자금 계획을 세워야 한다는 조언도 나옵니다.